マンションにお住まいの皆様へ:マンション管理のＱ＆Ａ
当会に寄せられるご相談の中から代表的なものを取り上げてみました。質問内容はできる限り内容を簡略化しているため、全てのご相談に当てはまる訳ではありませんが、お困りごとがあった際に参考頂けると幸いです。当会では、マンションの管理組合等の皆様からの相談等をお受けしております。当会事務局までお気軽にＥメール、お電話をお寄せ下さい。
Ｑ．マンション内で、犬などのペットを飼ってはいけないのですか？
Ａ．
ペットの飼育については、多くのマンションの使用細則の中で、「迷惑をかけるようなペットは飼えない」といった類の玉虫色の表現が使われています。これは一般的には禁止の意味なのですが、迷惑をかけなければ飼ってもよいと裏読みもできます。そうすると飼育可能ということになりますが、でも勘違いしないでください。問題は、飼える飼えないという点ではなくて、迷惑をかけるかけないという点にあるのですから。仮に飼育可能であっても、共用部分には出さないこと、一緒に連れ出す場合は共用廊下やエレベ－タ－内ではカゴに入れたり抱いて行くこと、共用部分で排泄行為なんて絶対にさせてはいけません。他の人への迷惑にならないこと、これが前提なのです。
もちろんペット飼育細則を設けているマンションの場合は、その規定に従うことが全体のル－ルです。 （回答者：清野睦朗マンション管理士）
Ｑ．マンションの修繕工事は、理事長の判断で発注しても構わないですか？
Ａ．
理事長さんはマンションの管理者つまり管理組合の代表者ですが、先頭に立つのが理事長で後方に理事会が控えていると考えるべきで、前もって委任されている場合は別にして、理事長の単独判断で修繕工事を発注されるのは避けた方がよいでしょう。緊急やむを得ない場合以外、理事会での討議、決議を経るべきです。 （回答者：清野睦朗マンション管理士）
Ｑ．管理費・修繕積立金を滞納していますが、今後どうなるでしょうか？
Ａ．
管理費・修繕積立金の滞納は分割負担すべきコストを支払わないことですから、他の区分所有者にとっては看過できない不公平を生じさせます。さらに、こうしたロスが増えて行けば、日常の管理や将来の大規模修繕工事にも差し支えることになります。これに対して管理組合は、内々の督促（電話、訪問、面接etc.）で解決できなければ、内容証明郵便での督促、支払命令の申立て、仮執行宣言付与を経て、物件の競売申立に至る法的手段に訴えることも止むなしとなります。 （回答者：清野睦朗マンション管理士）
Ｑ．マンションの大規模修繕を計画していますが、具体的にはどのように進めたら良いでしょうか？
Ａ．
10年、15年周期で計画される大規模修繕工事は、数十、数百の家を（内部を除いて）一度に全部を修理すると考えれば、一時に莫大な費用を要する大変な一大事である訳です。計画の進め方として、新築時の施工業者等の特定業者に全て任せる責任施工方式と、管理会社や外部の建築設計のプロをコンサルタントとして介在させる設計監理方式が多く採用されて います。設計監理方式に関して言えば、その流れは次のようになります。
長期修繕計画の作成（資金計画） → 専門委員会の設置 → 建物劣化診断の実施(コンサルタント選定) → 工事金額の概算設計 → 実施計画の検討､決定 → 実施計画承認の総会決議 → 工事業者の選定 → 工事請負契約 → 工事実施 →工事完了
特定業者に任せるか、設計コンサルを介在させるか何れにしても、事の成否は、合意形成のプロセスでより多くの住民が関与することにかかっています。計画の端緒より、専門（修繕）委員会が組織され、役員だけでなくできるだけ多くの者が活発に意見を述べ活動できる仕組みを作り上げ、住民の理解の中で進めて行くことがマニュアルの重要な一歩です。 （回答者：清野睦朗マンション管理士）
Ｑ．マンション内の居住者から、特定の住戸の騒音について苦情が寄せられています。管理組合で対応するべきでしょうか？
Ａ．
A）誰が相談を受けても白黒ハッキリしているものならばいいのですが、騒音の問題は発信源と受忍側でその受けとり方に大きなギャップがあることが多いのでその対応は大変難しいものです。また、音の感じ方には個人差があることも考慮に入れてかからなくてはいけませんし、どのような種類の音なのか、騒音がひどい時間帯や場所も確認する必要があります。
対応の方法としては、騒音を発生させないようにお互いが注意するようにチラシを配布したり、掲示板に広報したりすることが一般的で無難ですが、それでも解決しない時は管理組合の役員が間に入ってお互いの話を聞くことが必要なケ－スも出て来ます。但し間に入って相談に乗っても、どちらかに軍配を挙げられる種類のものばかりではありません。フロ－リング工事細則や楽器細則等の規則違反であればそれに従えばよいでしょうが、それらの規則だけでは騒音の問題は解決できないことが多いので厄介です。日頃から、フロ－リング床にスポットでカ－ペットを敷くとか、ステレオやテレビは壁から離して置く等々、先ずお互いが相手側の立場になることができるかどうか、その辺の意識の改革にかかっています。
管理組合としては、コミュニケ－ション不足の解消や騒音に対するお互いの思いやりについて、日頃広報等を通じて地道な対応をして行くことが必要でしょう。 （回答者：清野睦朗マンション管理士）
Ｑ．マンションの管理会社から提案のあった工事等の見積額、又は、そもそもの工事等の必要性が疑問です。どうしたら良いでしょうか？
Ａ．
管理会社は一方では利益を追求する業者である訳ですから、提案される工事の見積金額はもちろんその必要性についても白紙で考えなくてはならない場合があります。金額云々については、同業他社から相見積をとって妥当性を検証することができます。では、今その工事が必要かどうかとなると、業界団体に問い合わせて耐用年数等を調査する、建築士等外部の専門家の意見を聞く、官庁の担当部課に相談する、といった方法が考えられます。 （回答者：清野睦朗マンション管理士）
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